Assurance PNO : la force d'un constat d'huissier, à tout moment

Un récent cas rappelle que l’assureur ne peut pas se retrancher derrière un délai pour refuser d’indemniser des dommages immobiliers. Dès lors qu’un constat d’huissier est produit, même après le départ du locataire, il fait foi et doit être pris en compte.

Un logement dégradé et un refus d’indemnisation
Un propriétaire non occupant (PNO) avait souscrit une assurance couvrant les loyers impayés et les dégradations immobilières causées par ses locataires. Lorsque l’un d’eux quitte son logement, celui-ci est laissé en mauvais état : les dégâts sont estimés à plus de 5 200 euros.
 

Le propriétaire déclare le sinistre à son assureur et transmet l’état des lieux de sortie, non signé par le locataire. L’assureur refuse alors la prise en charge : en l’absence de document contradictoire, il exige un constat d’huissier.
Un an plus tard, alors que le logement reste vacant, le propriétaire fait établir ce constat. Mais l’assureur persiste dans son refus, invoquant la transmission tardive et l’incomplétude du document. Selon lui, le propriétaire aurait dû fournir plus tôt des justificatifs, notamment sur les rénovations et la vétusté.

La règle : le constat d’huissier a valeur probante
Pourtant, le contrat d’assurance était clair : à défaut d’état des lieux contradictoire, un constat d’huissier suffit pour déclencher la garantie. La loi précise par ailleurs que :
• un tel constat peut être établi à l’initiative de la partie la plus diligente (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989),
• et les constatations de l’huissier ont force probante jusqu’à preuve du contraire (article 2 de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010).
 

En d’autres termes, le propriétaire avait rempli ses obligations contractuelles en fournissant un constat, même tardivement. Aucun texte ni aucune clause contractuelle ne fixait un délai impératif de transmission. De plus, rien ne démontrait que le propriétaire avait entravé le recours de l’assureur contre le locataire sortant.
C’est donc à l’assureur, et non à l’assuré, de mettre en œuvre les démarches d’évaluation et d’expertise du dommage.

Le rappel du Médiateur : pas de délai caché
Saisi, le Médiateur a tranché : le constat d’huissier produit par l’assuré devait être retenu. L’assureur ne pouvait opposer ni son caractère tardif, ni l’absence de justificatifs complémentaires, dès lors que le contrat ne prévoyait pas de telles conditions.
 

La recommandation est claire : un constat d’huissier reste opposable et probant, même établi après le départ du locataire, et l’assureur doit procéder à l’instruction complète des dommages. C’est à lui qu’incombe la responsabilité d’organiser l’évaluation du sinistre et de garantir une indemnisation dans des délais raisonnables.
 

Ce cas illustre une règle fondamentale en assurance PNO : un propriétaire qui présente un constat d’huissier respecte ses obligations. L’assureur ne peut pas se retrancher derrière des délais non prévus par le contrat pour refuser d’indemniser. Une vigilance utile pour tous les bailleurs, face à des pratiques parfois dissuasives de certains assureurs.