Bulle immobilière : UBS range Paris parmi les marchés les moins exposés

L’indice annuel de la banque suisse place Zurich et Tokyo en tête du risque. Paris, après une correction de 25 % en termes réels depuis 2021, figure parmi les villes à faible risque, sans que les acheteurs se bousculent.
 

En quinze ans, Paris a perdu près de 10 % de sa population. Le chiffre figure dans le passage consacré à la capitale française, et il renseigne sur l’accessibilité du logement autant que les courbes de prix. On le trouve dans l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, publié le 22 septembre, qui évalue depuis douze ans le risque de bulle dans les grandes villes du monde. Cette année, l’étude porte sur 23 métropoles, avec l’entrée de Lisbonne et de Séoul.
 

Le verdict pour Paris est rassurant sur le papier. Les prix des logements y ont reculé de 25 % en termes réels depuis 2021, et les loyers n’ont pas suivi l’inflation. La ville se classe désormais dans la catégorie à faible risque de bulle, aux côtés de Londres, New York, San Francisco et São Paulo. Mais le logement reste inabordable pour de nombreux ménages, les taux de crédit restant élevés. UBS cite aussi la rénovation énergétique, l’encadrement des loyers et les restrictions sur les locations de courte durée, qui continuent de décourager les investisseurs.
 

Zurich et Tokyo en haut du classement
 

Zurich présente le risque le plus élevé, devant Tokyo. Miami, en tête lors des deux éditions précédentes, rétrograde dans la catégorie à risque accru, où elle rejoint Dubaï, Séoul, Genève et Lisbonne. En Europe, Amsterdam, Madrid, Francfort, Munich et Milan se situent dans la zone de risque modéré.
 

La capitale portugaise mérite un détour. Les prix réels y ont progressé de près de 7 % par an sur dix ans, le rythme le plus rapide de l’échantillon, et encore de 10 % depuis mi-2025. Lisbonne et Séoul enregistrent la plus forte hausse du risque cette année. À l’inverse, Francfort se situe près de 25 % sous son sommet de 2021 en termes réels, et Londres plus de 15 % sous ses niveaux de la même année.
 

« Le maintien prolongé de coûts de financement élevés, et qui recommencent même à augmenter dans certains cas, devrait limiter la hausse des prix des logements à court terme », estime Matthias Holzhey, auteur principal de l’étude. Dans la plupart des villes, posséder un logement de 60 m² nouvellement acquis, intérêts et entretien compris, coûte plus de 40 % du revenu brut d’un salarié hautement qualifié.
 

Les trajectoires divergent fortement d’une ville à l’autre. Sur un an, Séoul, Lisbonne, Madrid et Hong Kong ont vu leurs prix réels grimper d’environ 10 %, quand Vancouver et Toronto ont reculé de près de 10 %. À Zurich, le taux de vacance frôle zéro et l’offre de logements à vendre reste très inférieure à ses niveaux historiques, ce qui rend le marché dépendant de coûts de financement bas. À Munich, Hong Kong et Sydney, être propriétaire coûte désormais nettement plus cher que louer.
 

Une protection contre l’inflation moins fiable que prévu
 

L’étude bouscule une idée reçue chère aux épargnants français. Dans plus de la moitié des villes analysées, l’immobilier résidentiel n’a pas protégé contre l’inflation au cours des cinq dernières années. Les marchés classés à haut risque de bulle en 2021 ont ensuite subi les baisses les plus fortes, avec un recul moyen d’environ 15 %. Les villes où l’inflation a dépassé la moyenne ont vu les prix réels baisser d’environ 5 % en moyenne. Là où l’inflation est restée plus faible, les prix réels ont au contraire progressé.
 

UBS ne conclut pas pour autant à la fin de la pierre comme valeur refuge. « Aux niveaux de valorisation actuels, l’immobilier résidentiel devrait néanmoins offrir une protection contre l’inflation à moyen terme dans la plupart des villes », juge Maciej Skoczek, coauteur. Les loyers ont suivi, voire dépassé, la hausse des revenus sur cinq ans, et l’offre reste contrainte.
 

Pour Paris, la banque renvoie la reprise à des facteurs extérieurs au marché lui-même. « Un rebond durable dépendra du retour de la confiance des investisseurs », estime Claudia Panseri, directrice des investissements d’UBS en France, qui cite les incertitudes budgétaires françaises et l’évolution des taux de crédit. Un marché sans bulle n’est pas forcément un marché qui redémarre.